An annuitant's protection from exploitation by the acquirer

Umowy dożywocia w przeszłości były zawierane w środowisku wiejskim, zwykle z potencjalnymi spadkobiercami ustawowymi. Ich celem było ukształtowanie następstwa prawnego gospodarstwa rolnego przy użyciu instrumentów prawa zobowiązań na potrzeby osiągnięcia celów prawa spadkowego. W ich ramach dożywotnik przenosił własność nieruchomości w zamian za świadczenie nabywcy polegające na zapewnieniu mu dożywotniego utrzymania.Wydawałoby się, że wraz ze spadkiem liczby rodzinnych gospodarstw rolnych dojdzie do marginalizacji dożywocia. Tymczasem, zauważalny jest dynamiczny wzrost liczby zawieranych umów dożywocia.. Zmienia się jednak ich przedmiot – w 2020 r. tylko 14,5% zawartych umów dotyczyło nieruchomości rolnych. Cechą charakterystyczną tego zobowiązania przestaje być też osadzenie go na ścisłej relacji rodzinnej, a coraz częściej nabywcą nieruchomości jest osoba obca dla dożywotnika.Obecnie coraz częściej przy zawieraniu umów dożywocia dochodzi do wykorzystywania osób starszych – dożywotników, poprzez zastrzeganie nadmiernie niskiej wartości ich utrzymania. Dożywotnik może również zostać wykorzystany wtedy, gdy zapewniane mu okresowo utrzymanie odpowiada jego potrzebom, ale już w momencie zawierania umowy istniało wysokie prawdopodobieństwo jego szybkiej śmierci, które było znane nabywcy. W takiej sytuacji źródłem różnicy między wartościami świadczeń jest obiektywnie przewidywalny krótki czas trwania stosunku skłaniający nabywcę do zawarcia takiej umowy. Dożywocie jest umową aleatoryjną, w której uzyskanie lub końcowy wymiar świadczeń jest uzależniony od czynnika losowego. Z uwagi na jej naturę nie jest uprzednio znany czas trwania zobowiązania, co wpływa na niemożliwość określenia w chwili zawierania umowy ostatecznego kształtu świadczenia nabywcy nieruchomości. Prawdopodobne jest zatem powstanie sytuacji, w której wartość świadczenia jednej ze stron, zwykle dożywotnika, będzie niewspółmiernie wysoka do wartości świadczenia drugiej strony. Niemniej, takie ryzyko jest nieodłącznym elementem każdej umowy losowej. Zawierając ją, należy się zatem liczyć z tym, że wartość świadczenia otrzymanego może być znacznie niższa od wartości świadczenia zaofiarowanego. Problem pojawia się, gdy do ukształtowania różnicy świadczeń doszło wskutek wykorzystania słabości drugiej strony kontraktu. Często występujące u dożywotników cechy, wynikające z podeszłego wieku, oraz ryzyko dysproporcji wartości świadczeń prowadzą do wniosku, że dożywocie jest więzią bardzo podatną na wykorzystywanie słabości drugiej strony umowy. Dla takich przypadków ustawodawca przewidział w art. 388 k.c. instytucję wyzysku. Jednakże, w ramach stosowania prawa występują jednak duże trudności praktyczne ze stosowaniem tej regulacji. Mimo, że na gruncie stosunków dożywocia relatywnie łatwo może dochodzić do wyzyskiwania, to instytucja przewidziana dla jego zwalczania nie stanowi skutecznej odpowiedzi na nierównowagę pozycji kontraktowych. Praca jest napisana z punktu widzenia dożywotnika. Najczęściej po tej stronie umowy występuje podmiot charakteryzujący się łatwymi do wykorzystania słabościami, a zatem to wtedy spełnienie przesłanek wyzysku jest najbardziej prawdopodobne. Ograniczenie pracy do obrotu powszechnego jest podyktowane faktem, że właśnie w tym reżimie kontraktowym zawierana jest większość umów dożywocia.W rozdziale pierwszym przedstawione zostaną korzenie regulacji dotyczącej wyzysku. Przedmiotem rozdziału drugiego będzie obecny kształt tej regulacji z uwzględnieniem perspektywy historycznej oraz porównawczej. W kolejnej części przedstawiony zostanie rozwój stosunku dożywocia wraz ze zmianami, które w nim zaszły w ciągu ostatnich 30 lat. Następnie przedstawione zostanie zjawisko wyzysku podczas zawierania umów dożywocia oraz jego przyczyny. Piąty rozdział będzie stanowił próbę odpowiedzi na przedstawione w pracy wyzwania z uwzględnieniem perspektywy porównawczej. Ostatnia część pracy składać się będzie z wniosków de lege lata oraz postulatów de lege ferenda.

Annuity contracts have historically been concluded in rural environment, usually with potential statutory heirs. It was just an instrument used in estate planning. As a result, the annuitant was transferring ownership of the property in exchange for life annuities ensured by the acquirer.One could say that with the decrease in the number of family farms, the annuity will be marginalized. Yet, a dynamic increase in the number of the concluded annuity agreements can be observed. What also has changed is the subject matter of the contract - in 2020, only 14.5% of contracts concluded concerned agricultural real estate. It is more and more common for this obligation to be concluded by non-related people.Today, it is getting more and more likely for the elderly (being the annuitants), to be exploited by the acquirer, who stipulates an unreasonably low value of annuitant's maintenance. An annuitant may also be exploited when the periodic maintenance they receive meets their needs, but at the time of entering into the contract there has already been a high risk of their rather quick death, which was known to the acquirer. In above-mentioned situation, the reason for the difference between the values of the benefits is the objectively foreseeable short duration of the legal relationship that induced the acquirer to enter into such a contract. An annuity is an aleatory contract in which receiving or final value of the benefits depends on a random factor. Due to its nature, the duration of the obligation is not known in advance, making it impossible to determine the final value of the life maintenance delivered by the acquirer, at the time the contract is concluded. Therefore, there may be a risk that the value of a benefit offered by one party, usually the annuitant, will be disproportionately high when compared to the value of the benefit offered by the other party. Nevertheless, such a risk is an inherent element of every aleatory contract. While entering into such a contract, one should take into account the fact that the value of the benefit received may be considerably lower than the value of the benefit offered. The problem occurs when the difference in value of the benefits is shaped by exploiting the weakness of the other contractual party. The common traits of annuitants, caused by their old age, and the risk of disproportion in the value of benefits lead to the conclusion that the annuity is highly prone to exploitation of the weakness of the other contractual party. A remedy for such case was provided in Article 388 of Civil Code (the institution of exploitation). However, when applying the law, there are rather significant practical difficulties with the implementation of this regulation. Although in a contract of annuity exploitation may occur relatively easily, the institution provided to counteract the exploitation does not seem to be an effective response to the imbalance of contractual positions. The thesis has been written from the annuitant's perspective. It is usually the annuitant who presents easy-to-exploit vulnerabilities, and thus this is when the grounds for exploitation are most likely to be met. Restricting the study to ordinary trade and commerce is dictated by the fact that most of the annuity contract are concluded in in this contractual regime. The first chapter presents the origins of the regulation of exploitation. The subject of the second chapter is the current shape of this regulation, including the historical and comparative perspective. In the next part, the development and changes in the contract of the annuity is presented. Then, the author will address the problem of exploitation while entering into a annuity agreements. The fifth chapter is an attempt to respond to the challenges presented in the study from a comparative perspective. The last part of the paper consists of de lege lata conclusions and de lege ferenda postulates.