Certificate issued by a commune head, a mayor or a president of the city confirming the construction’s compliance with the local spacial development plan in the regularisation procedure of unauthorised construction

Przedmiotem pracy jest analiza przepisów prawnych dotyczących legalizacji samowoli budowlanej i praktyki ich stosowania pod kątem celowości, prawidłowości i skutków prawnych obowiązku dostarczenia przez inwestora w postępowaniu legalizacyjnym prowadzonym przez organy nadzoru budowlanego zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ta dogmatyczno-empiryczna analiza została przeprowadzona przez pryzmat celu postępowania legalizacyjnego jakim jest doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z prawem przy poszanowaniu praw i gwarancji dla stron postępowania w stopniu nie mniejszym niż w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, z uwzględnieniem specyfiki czynności materialno-technicznych do jakich należą zaświadczenia. Do głównych zadań badawczych należało zweryfikowanie hipotez badawczych, zakładających że: - obowiązujące przepisy regulujące postępowanie w sprawach samowoli budowlanych, wbrew ich założeniom, nie stwarzają inwestorom realnych możliwości doprowadzenia budowy do stanu zgodnego z prawem; - kwestia zgodności budowy z przepisami prawa miejscowego, która stanowi warunek sine qua non postępowania legalizacyjnego, nie powinna być rozstrzygana w drodze zaświadczenia, którego charakter prawny znacznie odbiega od decyzji administracyjnej, a postępowanie prowadzące do jego wydania nie stwarza inwestorom dostatecznych gwarancji prawnych ani nie przystaje do charakteru takich spraw; - obowiązujące regulacje prawne dotyczące wydawania zaświadczenia o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które obarczone są istotnymi wadami oraz lukami prawnymi, skutkują nierównym traktowaniem sprawców samowoli budowlanych. W prowadzonych rozważaniach omówiono poglądy wyrażone w piśmiennictwie, a także w orzecznictwie TK, ETPC, NSA, sądów i organów administracyjnych oraz prezentowano własne stanowisko dotyczące poruszanych problemów. W pracy odwołano się również do danych statystycznych oraz wyników przeprowadzonych przez autora badań empirycznych, obrazujących praktykę działania organów w takich sprawach. Pracę kończy podsumowanie, w którym wyeksponowano wyniki ustaleń badawczych oraz zaprezentowano postulaty de lege ferenda, wskazując między innymi, że: - liczne problemy jakie łączą się z uzyskaniem zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, niejasny charakter prawny tego dokumentu oraz jego podstawa dowodowa i tryb postępowania, w którym jest wydawane, a także różna praktyka stosowania przepisów obowiązujących w tym zakresie często przekreślają możliwość zalegalizowania obiektu budowlanego–nawet wtedy, gdy jest on zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub doprowadzenie go do takiej zgodności jest obiektywnie możliwe, a inwestor deklaruje chęć wykonania wszelkich potrzebnych w tym celu prac budowlanych. Przyjęta regulacja nie odpowiada zatem celom postępowania legalizacyjnego i niesie za sobą bardzo dotkliwe i trudne do uzasadnienia skutki społeczne (około 90% postępowań prowadzonych w sprawie samowoli budowlanych kończy się decyzją o rozbiórce); - kwestia zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinna być oceniana w postępowaniu legalizacyjnym tak samo, jak w postępowaniu o pozwolenie na budowę, tj. w postępowaniu jurysdykcyjnym przez organ prowadzący to postępowanie (organ nadzoru budowlanego) na podstawie przedłożonego przez inwestora projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego obejmującego zarówno prace już wykonane, jak i te, które są konieczne do zakończenia budowy lub doprowadzenia jej do stanu zgodnego z prawem (w tym z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), co sprawiłoby, że postępowanie legalizacyjne faktycznie stałoby się postępowaniem restytucyjnym, a nie represyjnym.

This thesis analyses the law which governs the issue of unauthorised development work and the practice of its regularisation. It provides an overview of the purpose of such regularisation, its applicability and legal consequences arising from the developer’s duty to submit in regularisation procedure, conducted before a construction control authority, a certificate issued by a commune head, a mayor or a president of a city confirming the construction’s compliance with the local spacial development plan. The analysis, which is both dogmatic and empirical in nature, has been carried out against the background of the purpose of regularisation procedure which is to bring the development within the ambit of the law while respecting the laws and guarantees of the parties to, at least, a similar degree as under the procedure to grant a building permit. The main research task was to verify the following research hypotheses: - the provisions governing regularisation procedure do not give, in fact, investors a possibility to render unlawful construction works lawful; - the issue of the construction’s compliance with local laws, which constitute a sine qua non condition for the opening of regularisation procedure, should not be resolved by way of issuing a certificate, which is different from an administrative decision; - the procedure to issue such compliance certificate does not offer legal guarantees and is ill-suited to resolve such matters; - the law in force regulating the procedure for issuing such compliance certificate, which may be deficient or which may exploit a legal loophole, results in an unequal treatment of the perpetrators of unauthorised construction works. A number of sources have been discussed, such as opinions presented in scientific papers, decisions of Constitutional Tribunal, European Court of Human Rights, Supreme Administrative Court, relevant courts and administrative bodies as well as personal opinions of the author, in order to conduct the analysis. Additionally, statistical data and empirical tests, illustrating how relevant authorities work in practice, have also been presented. The summary presents the research conclusions and de lege ferenda postulates as follows: - the regularisation procedure is often ineffective because: • it generates numerous issues connected with petitioning the commune head, the mayor or the president of a city for the certificate confirming construction’s compliance with the local spatial development plan; • the legal nature, the evidentiary value and the issuance procedure of such compliance certificate are unclear; and • there are considerable discrepancies between application of the law in this respect; even if such certificate complies with the law on planning and spatial development or if it is feasible to render the unlawful construction lawful while the investor declares its readiness to undertake any necessary construction works in this respect. Hence, the regularisation procedure does not meet its objectives and has a hugely negative impact on society (approximately 90% of such regularisation procedures are concluded with on order of demolition). Whether construction is compliant with the local spatial development plan or not should be assessed in the same manner as the manner applied in the procedure to issue a building permit, that is, it should be held before a construction control authority, pursuant to an architectural and construction design presented by the investor concerning the construction works already carried out and the works necessary to make the construction lawful, which would, indeed, make regularisation a restitutive procedure and not a repressive one.