The transfer of ownership for security purposes

Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest sposobem zabezpieczenia wierzytelności, w którym przewłaszczający przenosi na wierzyciela własność rzeczy. Strony w umowie uzgadniają kto i w jakim zakresie z rzeczy może korzystać. Po spełnieniu przez dłużnika świadczenia, własność przedmiotu zabezpieczenia powinna do niego wrócić. Instytucja ta jest wytworem praktyki i po wielu latach stosowania, została uregulowana w art. 101 ustawy prawo bankowe. Obecnie, głównie w praktyce bankowej, ten sposób zabezpieczenia wierzytelności znajduje spore zastosowanie. Umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie można skonstruować na dwa sposoby, w zależności od zastosowanego warunku. W pierwszym przypadku, przewłaszczający przenosi własność rzeczy na wierzyciela pod warunkiem rozwiązującym. Wobec tego wierzyciel jest właścicielem pod warunkiem zawieszającym. Ziszczenie się warunku, czyli spełnienie przez dłużnika świadczenia powoduje ustanie skutków przewłaszczenia i własność przedmiotu zabezpieczenia automatycznie do dłużnika powraca. W drugim przypadku, dłużnik przenosi na wierzyciela własność rzeczy bezwarunkowo, ten zaś zobowiązuje się, że po ziszczeniu warunku, przeniesie własność z powrotem na dłużnika. Dla stron wygodniejsze jest zamieszczenie warunku rozwiązującego, po ziszczeniu się warunku nie trzeba bowiem dokonywać żadnych dodatkowych czynności. Zwykle najwięcej kontrowersji wzbudza kwestia dopuszczalności przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości. Po wielu latach dyskusji, przyjmuje się obecnie, że jest to dopuszczalne. Z uwagi jednak na art. 157 k.c. zakazujący przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, w umowie przewłaszczenia nieruchomości należy posłużyć się warunkiem zawieszającym. Przewłaszczający zatem bezwarunkowo przenosi własność nieruchomości na wierzyciela, a ten zobowiązuje się pod warunkiem zawieszającym do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na dłużnika. Po ziszczeniu się warunku, aktualizuje się jego obowiązek i także bezwarunkowo przenosi powrotnie własność. W pracy jednak przyjęto, że przez analogię należy zastosować art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, i dla przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości konieczny jest konstytutywny wpis w księdze wieczystej. Rekomendowane jest jak najbardziej precyzyjne ukształtowanie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. W szczególności istotne jest precyzyjne wyróżnienie przedmiotu zabezpieczenia, określenie sposobu korzystania z niego przez jedną ze stron, czy wreszcie wyróżnienie sposobu zaspokojenia się wierzyciela w przypadku niespełnienia świadczenia przez dłużnika. Wskazano, że stosując przez analogię przepisy o zastrzeżeniu własności, umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie powinna zostać zawarta na piśmie z datą pewną. W razie niedochowania tego wymogu, umowa taka jest bezskuteczna wobec innych wierzycieli. Dla przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. Jeżeli dłużnik zobowiązania nie wykona, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie powinna określić sposób w jaki takie zaspokojenie wierzycielowi przysługuje. Możliwe jest przejęcie rzeczy na własność, dokonanie sprzedaży czy to przez wierzyciela lub dłużnika. Wszystkie wskazane sposoby należy uznać za dopuszczalne, wydaje się jednak, że najlepszym z nich, zapewniającym odpowiedni poziom ochrony obu stronom, jest sprzedaż rzeczy przez dłużnika.Z uwagi na duże znaczenie w obrocie, a bardzo skąpą regulację ustawową, należy stwierdzić, że instytucja przewłaszczenia na zabezpieczenie powinna zostać dokładnie uregulowana.

The transfer of ownership for security purposes is used to secure the credit. Debtor transfers the ownership to creditor and after the performance of the obligation, he receives back his ownership. After years of using this institution, it is now regulated in the Banking Law Act in article 101. It can be constructed in two ways. Firstly the debtor transfers the ownership with the use of condition subsequent. After the occurrence of the condition – performance of the obligation, he receives his ownership back. On the other hand, condition precedent can also be used. Debtor transfers the ownership unconditionally and the creditor is obliged to transfer it back after the occurrence of the condition precedent. It is more comfortable to transfer ownership under condition subsequent, because the parties do not have to do anything more after the occurrence of the condition.It is still not certain whether the security transfer of real estate is legal. Nowadays most of the writers find it legal. However it can done only with the use of condition precedent. Article 157 of the Polish Civil Code states that the ownership of real estate cannot be transferred under condition or subject to a time limit. Therefore the debtor transfers the ownership of a real estate under no condition. Then the creditor is obliged under condition precedent to transfer it back after the occurrence of the condition. And after it, he transfers it back to the debtor unconditionally. When the debtor does not perform, the creditor can seek satisfaction. Parties should agree upon the way of the satisfaction. For example, creditor can have the secured object for his own (and now his ownership is not conditional) or the object can be sold by the creditor or debtor. As it seems, the transfer of ownership for security purposes is a quite complicated issue. Due to the lack of insufficient regulation (only one article, which in fact is not really helpful) and the significant use in the banking practice, it is recommended that this matter should be regulated thoroughly.